日本とアメリカの不動産評価
下のグラフは中古住宅の住宅投資状況を表しています。アメリカの住宅資産額は住宅投資額累計を上回っています。これは、アメリカの不動産の市場評価が高いということを示しています。
評価額に関しても同様の関係性で、日本・・時価＞評価額 米国・・時価≒評価額となっています。
相続税対策は時価と評価額の乖離を利用するスキームなので、日本の不動産が適してます。所得税対策は評価額の高いアメリカの不動産が適しています。
日米の住宅投資額累計と住宅資産額
出典：国土交通省中古住宅流通促進・活用に関する研究会
日本では住宅資産額が住宅投資額累計の半分ほどしかありません。日本とアメリカで同じ金額を不動産投資した場合、資産評価はアメリカの不動産のほうが高くなる場合が多く、その差は倍以上にもなります。そのため、取得した不動産を売却した際に得られる金額も、アメリカの不動産のほうが高い場合が多いのです。
日本とアメリカの中古住宅市場
中古住宅は償却期間が短く、節税効果が高いため税対策に適しています。
日本とアメリカを比べると、アメリカのほうが圧倒的に中古住宅の流通数が多く、税対策用の不動産を探しやすくなっています。
中古住宅流通シェアの国際比較
出典：国土交通省 中古住宅流通促進・活用に関する研究会
アメリカの中でもなぜハワイ？
① 世界中の投資マネーが集中しやすいため、売却時の資産の目減りリスクが少ない
例：リーマンショック後の回復の速さ、土地が限られているため価格上昇傾向が続く
② 日系人や日本人が多く、きめ細やかなサービスが受けられる
例：日本語対応のエスクロー会社が多い、米国での税務申告における当社提携事務所の存在
このような理由でアメリカの中でも特にハワイの不動産をお勧めしています。
ハワイ州オアフ島における戸建、コンドミニアムの平均価格の推移
出典：Honolulu Board of REALTORS
日本全国の土地購入・売却金額の推移（購入・売却主体別）
出典：国土交通白書2014
サブプライム問題やリーマンショックといった不動産価格に大きく影響したイベントがあった時も、ハワイの不動産は全体に影響は小さく、底堅いマーケットと言えます。
日本の地価は、バブル崩壊直前をピークとして、崩壊後は急降下しました。その後のリーマンショックによる影響もあり、低い水準で推移しています。東京オリンピック開催決定により、一時的には地価の上昇が期待されていますが、長期的には少子化に伴う人口減少により、地価の下落が懸念されます。